Wohneigentumsbesteuerung

Bei der Wohneigentumsbesteuerung bleibt nach dem Nein vom 16. Mai 2004 alles beim Alten: Wer heute in der Schweiz Wohneigentum besitzt, muss dieses als fiktives Einkommen bei Bund und Kanton versteuern.

Für die Bundessteuer gilt ein Eigenmietwert von mindestens 70 Prozent, für die Staats- und Gemeindesteuern von mindestens 60 Prozent der durchschnittlichen Marktmieten. Im Gegenzug wird den Hauseigentümern ein Abzug der Schuldzinsen gewährt. Auch können Unterhaltsarbeiten abgezogen werden. Selbst dann, wenn kein Unterhalt erfolgt ist, kann ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Unter diesem System fahren diejenigen gut, deren Liegenschaften so hoch verschuldet sind, dass sie fast einen negativen Eigenmietwert erreichen. Benachteiligt sind ältere Eigentümer, die in ihrem abbezahlten Haus leben und dafür Steuern zahlen, aber nur ein bescheidenes effektives Einkommen haben.

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt bei einer Vermietung der Vorzugspreis an nahe Verwandte nur der effektive vereinnahmte Mietzins unter die Einkommenssteuer. Der allenfalls höhere Eigenmietwert muss nicht versteuert werden, soweit es sich nicht um eine Steuerumgehung handelt. Keine Steuerumgehung liegt vor, wenn der Mietzins 60 % oder mehr des Eigenmietwerts beträgt. Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich grundsätzlich Steuersparpotenzial. Aber Achtung: Die Steuerverwaltungen sind bei der Befolgung dieser Rechtssprechung sehr zurückhaltend. Es kann somit sein, dass die Steuerverwaltung dennoch den höheren Eigenmietwert anstelle der tieferen Mietzinseinnahmen zum Einkommen rechnet.

Auf einen Blick

• Es gibt keinen speziellen Abzug für Ersterwerber auf Kantons- und Bundessteuern.
• Unterhaltskosten können effektiv oder pauschal abgezogen werden, sofern es sich um eine Wert erhaltende Investition handelt. Bei Liegenschaften bis 10 Jahre beträgt der Pauschalabzug 10 Prozent, bei älteren Liegenschaften 20 Prozent des Eigenmietwerts.
• Möglich sind lediglich Vorbezüge aus den Säulen 2 und 3a.
• Zweitwohnungen müssen wie eine normale Wohnung besteuert werden.

Quelle: Hausinfo, der Eigenheimratgeber